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Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: Wohnung 035 (Wohnung 035)

Dashboard

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Schnellüberblick

KapitalanlageKirchröder HöfeWohnung 035

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick – dargestellt am Beispiel einer Kaufpreisentwicklung von 2 % p. a.

Kaufpreis

333.000 €

+ Nebenkosten

22.644 €

Eingesetztes Eigenkapital

53.774 €

* Bauzeitzinsen nach Steuern inklusive

Verkaufspreis

405.925 €

2 % Wertentwicklung p. a.

Haltedauer

10 Jahre

Anlagehorizont bis zum Exit

Restschuld

251.747 €

Darlehensstand nach Laufzeit

Gewinnformel

Verkaufspreis405.925 €

+kumulierter Cashflow4.333 €

–Restschuld251.747 €

–Invest gesamt53.774 €

= Gewinn

104.737 €

Exit-Szenarien

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Jahr 1

Cashflow

Miete

9.710 €

Steuer

10.600 €

Kosten

420 €

Zinsen

9.977 €

Cashflow vor Tilgung

9.913 €

Tilgung

2.391 €

Annuität

12.368 €

Cashflow nach Tilgung

7.522 €

Cashflow monatlich

627 €

kumulierter Cashflow

7.522 €

Restschuld

307.019 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

9.710 €

Steuer

10.260 €

Kosten

420 €

Zinsen

9.885 €

Cashflow vor Tilgung

9.665 €

Tilgung

2.483 €

Annuität

12.368 €

Cashflow nach Tilgung

7.182 €

Cashflow monatlich

599 €

kumulierter Cashflow

14.704 €

Restschuld

304.536 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

9.710 €

Steuer

9.934 €

Kosten

420 €

Zinsen

9.790 €

Cashflow vor Tilgung

9.435 €

Tilgung

5.909 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

3.526 €

Cashflow monatlich

294 €

kumulierter Cashflow

18.231 €

Restschuld

298.627 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

9.808 €

Steuer

9.550 €

Kosten

424 €

Zinsen

9.605 €

Cashflow vor Tilgung

9.328 €

Tilgung

6.093 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

3.235 €

Cashflow monatlich

270 €

kumulierter Cashflow

21.465 €

Restschuld

292.533 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

9.808 €

Steuer

4.096 €

Kosten

424 €

Zinsen

9.415 €

Cashflow vor Tilgung

4.065 €

Tilgung

6.284 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-2.219 €

Cashflow monatlich

-185 €

kumulierter Cashflow

19.246 €

Restschuld

286.250 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

9.808 €

Steuer

3.813 €

Kosten

424 €

Zinsen

9.218 €

Cashflow vor Tilgung

3.979 €

Tilgung

6.481 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-2.502 €

Cashflow monatlich

-209 €

kumulierter Cashflow

16.744 €

Restschuld

279.769 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

9.906 €

Steuer

3.500 €

Kosten

428 €

Zinsen

9.015 €

Cashflow vor Tilgung

3.963 €

Tilgung

6.684 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-2.721 €

Cashflow monatlich

-227 €

kumulierter Cashflow

14.023 €

Restschuld

273.085 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

9.906 €

Steuer

3.232 €

Kosten

428 €

Zinsen

8.805 €

Cashflow vor Tilgung

3.904 €

Tilgung

6.894 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-2.989 €

Cashflow monatlich

-249 €

kumulierter Cashflow

11.034 €

Restschuld

266.192 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

9.906 €

Steuer

2.970 €

Kosten

428 €

Zinsen

8.588 €

Cashflow vor Tilgung

3.859 €

Tilgung

7.110 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-3.251 €

Cashflow monatlich

-271 €

kumulierter Cashflow

7.783 €

Restschuld

259.081 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

10.005 €

Steuer

2.677 €

Kosten

433 €

Zinsen

8.364 €

Cashflow vor Tilgung

3.884 €

Tilgung

7.334 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-3.450 €

Cashflow monatlich

-287 €

kumulierter Cashflow

4.333 €

Restschuld

251.747 €

Jahr 11

Cashflow

Miete

10.005 €

Steuer

2.426 €

Kosten

433 €

Zinsen

8.133 €

Cashflow vor Tilgung

3.865 €

Tilgung

7.565 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-3.700 €

Cashflow monatlich

-308 €

kumulierter Cashflow

633 €

Restschuld

244.182 €

Jahr 12

Cashflow

Miete

10.005 €

Steuer

2.181 €

Kosten

433 €

Zinsen

7.895 €

Cashflow vor Tilgung

3.858 €

Tilgung

7.804 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-3.946 €

Cashflow monatlich

-329 €

kumulierter Cashflow

-3.313 €

Restschuld

236.379 €

Jahr 13

Cashflow

Miete

10.105 €

Steuer

1.901 €

Kosten

437 €

Zinsen

7.648 €

Cashflow vor Tilgung

3.921 €

Tilgung

8.050 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.130 €

Cashflow monatlich

-344 €

kumulierter Cashflow

-7.443 €

Restschuld

228.328 €

Jahr 14

Cashflow

Miete

10.105 €

Steuer

1.664 €

Kosten

437 €

Zinsen

7.394 €

Cashflow vor Tilgung

3.938 €

Tilgung

8.305 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.367 €

Cashflow monatlich

-364 €

kumulierter Cashflow

-11.810 €

Restschuld

220.023 €

Jahr 15

Cashflow

Miete

10.105 €

Steuer

1.514 €

Kosten

437 €

Zinsen

7.131 €

Cashflow vor Tilgung

4.051 €

Tilgung

8.568 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.516 €

Cashflow monatlich

-376 €

kumulierter Cashflow

-16.326 €

Restschuld

211.455 €

Jahr 16

Cashflow

Miete

10.206 €

Steuer

1.367 €

Kosten

441 €

Zinsen

6.859 €

Cashflow vor Tilgung

4.272 €

Tilgung

8.840 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.567 €

Cashflow monatlich

-381 €

kumulierter Cashflow

-20.893 €

Restschuld

202.616 €

Jahr 17

Cashflow

Miete

10.206 €

Steuer

1.255 €

Kosten

441 €

Zinsen

6.578 €

Cashflow vor Tilgung

4.441 €

Tilgung

9.120 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.679 €

Cashflow monatlich

-390 €

kumulierter Cashflow

-25.572 €

Restschuld

193.496 €

Jahr 18

Cashflow

Miete

10.206 €

Steuer

1.139 €

Kosten

441 €

Zinsen

6.288 €

Cashflow vor Tilgung

4.615 €

Tilgung

9.410 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.795 €

Cashflow monatlich

-400 €

kumulierter Cashflow

-30.368 €

Restschuld

184.085 €

Jahr 19

Cashflow

Miete

10.308 €

Steuer

980 €

Kosten

446 €

Zinsen

5.989 €

Cashflow vor Tilgung

4.853 €

Tilgung

9.710 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.857 €

Cashflow monatlich

-405 €

kumulierter Cashflow

-35.224 €

Restschuld

174.376 €

Jahr 20

Cashflow

Miete

10.308 €

Steuer

856 €

Kosten

446 €

Zinsen

5.679 €

Cashflow vor Tilgung

5.039 €

Tilgung

10.019 €

Annuität

15.698 €

Cashflow nach Tilgung

-4.980 €

Cashflow monatlich

-415 €

kumulierter Cashflow

-40.205 €

Restschuld

164.357 €

Summe Jahr 1 bis 10

Cashflow gesamt

4.333 €

Durchschnitt monatlich

36 €

Steuer

60.633 €

Restschuld

251.747 €

Summe Jahr 11 bis 20

Cashflow gesamt

-44.538 €

Durchschnitt monatlich

-371 €

Steuer

15.283 €

Restschuld

164.357 €

Summe Jahr 1 bis 20

Cashflow gesamt

-40.205 €

Durchschnitt monatlich

-168 €

Steuer

75.916 €

Restschuld

164.357 €

Jahr	Miete	Steuer	Kosten	Zinsen	CF vor Tilg.	Tilgung	Annuität	CF n. Tilg.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	9.710 €	10.600 €	420 €	9.977 €	9.913 €	2.391 €	12.368 €	7.522 €	627 €	7.522 €	307.019 €
2	9.710 €	10.260 €	420 €	9.885 €	9.665 €	2.483 €	12.368 €	7.182 €	599 €	14.704 €	304.536 €
3	9.710 €	9.934 €	420 €	9.790 €	9.435 €	5.909 €	15.698 €	3.526 €	294 €	18.231 €	298.627 €
4	9.808 €	9.550 €	424 €	9.605 €	9.328 €	6.093 €	15.698 €	3.235 €	270 €	21.465 €	292.533 €
5	9.808 €	4.096 €	424 €	9.415 €	4.065 €	6.284 €	15.698 €	-2.219 €	-185 €	19.246 €	286.250 €
6	9.808 €	3.813 €	424 €	9.218 €	3.979 €	6.481 €	15.698 €	-2.502 €	-209 €	16.744 €	279.769 €
7	9.906 €	3.500 €	428 €	9.015 €	3.963 €	6.684 €	15.698 €	-2.721 €	-227 €	14.023 €	273.085 €
8	9.906 €	3.232 €	428 €	8.805 €	3.904 €	6.894 €	15.698 €	-2.989 €	-249 €	11.034 €	266.192 €
9	9.906 €	2.970 €	428 €	8.588 €	3.859 €	7.110 €	15.698 €	-3.251 €	-271 €	7.783 €	259.081 €
10	10.005 €	2.677 €	433 €	8.364 €	3.884 €	7.334 €	15.698 €	-3.450 €	-287 €	4.333 €	251.747 €
11	10.005 €	2.426 €	433 €	8.133 €	3.865 €	7.565 €	15.698 €	-3.700 €	-308 €	633 €	244.182 €
12	10.005 €	2.181 €	433 €	7.895 €	3.858 €	7.804 €	15.698 €	-3.946 €	-329 €	-3.313 €	236.379 €
13	10.105 €	1.901 €	437 €	7.648 €	3.921 €	8.050 €	15.698 €	-4.130 €	-344 €	-7.443 €	228.328 €
14	10.105 €	1.664 €	437 €	7.394 €	3.938 €	8.305 €	15.698 €	-4.367 €	-364 €	-11.810 €	220.023 €
15	10.105 €	1.514 €	437 €	7.131 €	4.051 €	8.568 €	15.698 €	-4.516 €	-376 €	-16.326 €	211.455 €
16	10.206 €	1.367 €	441 €	6.859 €	4.272 €	8.840 €	15.698 €	-4.567 €	-381 €	-20.893 €	202.616 €
17	10.206 €	1.255 €	441 €	6.578 €	4.441 €	9.120 €	15.698 €	-4.679 €	-390 €	-25.572 €	193.496 €
18	10.206 €	1.139 €	441 €	6.288 €	4.615 €	9.410 €	15.698 €	-4.795 €	-400 €	-30.368 €	184.085 €
19	10.308 €	980 €	446 €	5.989 €	4.853 €	9.710 €	15.698 €	-4.857 €	-405 €	-35.224 €	174.376 €
20	10.308 €	856 €	446 €	5.679 €	5.039 €	10.019 €	15.698 €	-4.980 €	-415 €	-40.205 €	164.357 €
Σ 1-10	98.275 €	60.633 €	4.251 €	92.662 €	61.996 €	57.663 €	150.324 €	4.333 €	36 € Ø mtl.	4.333 €	251.747 €
Σ 11-20	101.556 €	15.283 €	4.393 €	69.594 €	42.853 €	87.391 €	156.984 €	-44.538 €	-371 € Ø mtl.	-44.538 €	164.357 €
Σ 1-20	199.831 €	75.916 €	8.643 €	162.255 €	104.849 €	145.053 €	307.309 €	-40.205 €	-168 € Ø mtl.	-40.205 €	164.357 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · Tilg. = Tilgung · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Tilgung

Der Cashflow vor Tilgung zeigt, was aus Mieteinnahmen, Steuerwirkung und laufenden Kosten zunächst übrig bleibt, bevor Darlehen getilgt werden. Er beantwortet die Frage, ob die Immobilie den laufenden Kapitaldienst wirtschaftlich tragen kann. Aus diesem Überschuss wird anschließend die Tilgung bezahlt. Deshalb ist diese Kennzahl wichtig, um die Liquidität der Immobilie getrennt vom Vermögensaufbau durch Schuldabbau zu beurteilen.

Nach Tilgung

Ein negativer Cashflow nach Tilgung heißt nicht automatisch, dass die Investition wirtschaftlich Verlust macht. Häufig bedeutet es, dass die Tilgung höher ist als der Cashflow vor Tilgung und deshalb ein Teil aus eigener Liquidität ergänzt wird. Dieses Geld ist dann nicht verbraucht, sondern wird in die Immobilie umgeschichtet: Die Restschuld sinkt und der Eigenkapitalanteil steigt, vorausgesetzt der Immobilienwert bleibt mindestens stabil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Die Berechnung wechselt automatisch von degressiver AfA auf lineare AfA, sobald die lineare AfA höher ist. Der konkrete Wechselzeitpunkt steht in der Übersicht darunter.

Steuerliche Grundlage

Steuersatz40 %

Grund und Boden29.970 €

AfA-Basis Gebäude303.030 €

Abschreibung

Degressive AfA p.a.5 %

Lineare AfA p.a.3 %

Wechsel auf linearab Jahr 15

Sonder-AfA

Sonder-AfA-Basis213.240 €

Sonder-AfA p.a.10.662 €

Sonder-AfA Jahre4 Jahre

Der angezeigte Buchwert berücksichtigt die normale AfA und die Sonder-AfA. Technische Zwischenwerte zur degressiven Berechnung können im Expertenbereich angezeigt werden.

Jahr 1

degressiv

Miete

9.710 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.977 €

normale AfA

15.152 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

25.814 €

Buchwert Ende

277.217 €

Einkünfte aus V&V

-26.500 €

Steuerwirkung

10.600 €

Jahr 2

degressiv

Miete

9.710 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.885 €

normale AfA

14.394 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

25.056 €

Buchwert Ende

252.161 €

Einkünfte aus V&V

-25.651 €

Steuerwirkung

10.260 €

Jahr 3

degressiv

Miete

9.710 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.790 €

normale AfA

13.674 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

24.336 €

Buchwert Ende

227.824 €

Einkünfte aus V&V

-24.835 €

Steuerwirkung

9.934 €

Jahr 4

degressiv

Miete

9.808 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

9.605 €

normale AfA

12.991 €

Sonder-AfA

10.662 €

AfA gesamt

23.653 €

Buchwert Ende

204.172 €

Einkünfte aus V&V

-23.874 €

Steuerwirkung

9.550 €

Jahr 5

degressiv

Miete

9.808 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

9.415 €

normale AfA

10.209 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.209 €

Buchwert Ende

193.963 €

Einkünfte aus V&V

-10.240 €

Steuerwirkung

4.096 €

Jahr 6

degressiv

Miete

9.808 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

9.218 €

normale AfA

9.698 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.698 €

Buchwert Ende

184.265 €

Einkünfte aus V&V

-9.533 €

Steuerwirkung

3.813 €

Jahr 7

degressiv

Miete

9.906 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

9.015 €

normale AfA

9.213 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.213 €

Buchwert Ende

175.052 €

Einkünfte aus V&V

-8.751 €

Steuerwirkung

3.500 €

Jahr 8

degressiv

Miete

9.906 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

8.805 €

normale AfA

8.753 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.753 €

Buchwert Ende

166.299 €

Einkünfte aus V&V

-8.080 €

Steuerwirkung

3.232 €

Jahr 9

degressiv

Miete

9.906 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

8.588 €

normale AfA

8.315 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.315 €

Buchwert Ende

157.984 €

Einkünfte aus V&V

-7.426 €

Steuerwirkung

2.970 €

Jahr 10

degressiv

Miete

10.005 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

8.364 €

normale AfA

7.899 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.899 €

Buchwert Ende

150.085 €

Einkünfte aus V&V

-6.692 €

Steuerwirkung

2.677 €

Jahr 11

degressiv

Miete

10.005 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

8.133 €

normale AfA

7.504 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.504 €

Buchwert Ende

142.581 €

Einkünfte aus V&V

-6.066 €

Steuerwirkung

2.426 €

Jahr 12

degressiv

Miete

10.005 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

7.895 €

normale AfA

7.129 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.129 €

Buchwert Ende

135.452 €

Einkünfte aus V&V

-5.452 €

Steuerwirkung

2.181 €

Jahr 13

degressiv

Miete

10.105 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

7.648 €

normale AfA

6.773 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.773 €

Buchwert Ende

128.679 €

Einkünfte aus V&V

-4.753 €

Steuerwirkung

1.901 €

Jahr 14

degressiv

Miete

10.105 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

7.394 €

normale AfA

6.434 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.434 €

Buchwert Ende

122.245 €

Einkünfte aus V&V

-4.160 €

Steuerwirkung

1.664 €

Jahr 15

linear

Miete

10.105 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

7.131 €

normale AfA

6.323 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.323 €

Buchwert Ende

115.922 €

Einkünfte aus V&V

-3.786 €

Steuerwirkung

1.514 €

Jahr 16

linear

Miete

10.206 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

6.859 €

normale AfA

6.323 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.323 €

Buchwert Ende

109.599 €

Einkünfte aus V&V

-3.418 €

Steuerwirkung

1.367 €

Jahr 17

linear

Miete

10.206 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

6.578 €

normale AfA

6.323 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.323 €

Buchwert Ende

103.276 €

Einkünfte aus V&V

-3.137 €

Steuerwirkung

1.255 €

Jahr 18

linear

Miete

10.206 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

6.288 €

normale AfA

6.323 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.323 €

Buchwert Ende

96.953 €

Einkünfte aus V&V

-2.847 €

Steuerwirkung

1.139 €

Jahr 19

linear

Miete

10.308 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

5.989 €

normale AfA

6.323 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.323 €

Buchwert Ende

90.630 €

Einkünfte aus V&V

-2.450 €

Steuerwirkung

980 €

Jahr 20

linear

Miete

10.308 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

5.679 €

normale AfA

6.323 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.323 €

Buchwert Ende

84.307 €

Einkünfte aus V&V

-2.140 €

Steuerwirkung

856 €

Summe Jahr 1 bis 10

Miete

98.275 €

AfA gesamt

152.945 €

Einkünfte aus V&V

-151.582 €

Steuerwirkung

60.633 €

Summe Jahr 1 bis 20

Miete

199.831 €

AfA gesamt

218.723 €

Einkünfte aus V&V

-189.790 €

Steuerwirkung

75.916 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Verwaltung	Zinsen	norm. AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuer
1	degressiv	303.030 €	9.710 €	420 €	9.977 €	15.152 €	10.662 €	25.814 €	277.217 €	-26.500 €	10.600 €
2	degressiv	277.217 €	9.710 €	420 €	9.885 €	14.394 €	10.662 €	25.056 €	252.161 €	-25.651 €	10.260 €
3	degressiv	252.161 €	9.710 €	420 €	9.790 €	13.674 €	10.662 €	24.336 €	227.824 €	-24.835 €	9.934 €
4	degressiv	227.824 €	9.808 €	424 €	9.605 €	12.991 €	10.662 €	23.653 €	204.172 €	-23.874 €	9.550 €
5	degressiv	204.172 €	9.808 €	424 €	9.415 €	10.209 €	0 €	10.209 €	193.963 €	-10.240 €	4.096 €
6	degressiv	193.963 €	9.808 €	424 €	9.218 €	9.698 €	0 €	9.698 €	184.265 €	-9.533 €	3.813 €
7	degressiv	184.265 €	9.906 €	428 €	9.015 €	9.213 €	0 €	9.213 €	175.052 €	-8.751 €	3.500 €
8	degressiv	175.052 €	9.906 €	428 €	8.805 €	8.753 €	0 €	8.753 €	166.299 €	-8.080 €	3.232 €
9	degressiv	166.299 €	9.906 €	428 €	8.588 €	8.315 €	0 €	8.315 €	157.984 €	-7.426 €	2.970 €
10	degressiv	157.984 €	10.005 €	433 €	8.364 €	7.899 €	0 €	7.899 €	150.085 €	-6.692 €	2.677 €
11	degressiv	150.085 €	10.005 €	433 €	8.133 €	7.504 €	0 €	7.504 €	142.581 €	-6.066 €	2.426 €
12	degressiv	142.581 €	10.005 €	433 €	7.895 €	7.129 €	0 €	7.129 €	135.452 €	-5.452 €	2.181 €
13	degressiv	135.452 €	10.105 €	437 €	7.648 €	6.773 €	0 €	6.773 €	128.679 €	-4.753 €	1.901 €
14	degressiv	128.679 €	10.105 €	437 €	7.394 €	6.434 €	0 €	6.434 €	122.245 €	-4.160 €	1.664 €
15	linear	122.245 €	10.105 €	437 €	7.131 €	6.323 €	0 €	6.323 €	115.922 €	-3.786 €	1.514 €
16	linear	115.922 €	10.206 €	441 €	6.859 €	6.323 €	0 €	6.323 €	109.599 €	-3.418 €	1.367 €
17	linear	109.599 €	10.206 €	441 €	6.578 €	6.323 €	0 €	6.323 €	103.276 €	-3.137 €	1.255 €
18	linear	103.276 €	10.206 €	441 €	6.288 €	6.323 €	0 €	6.323 €	96.953 €	-2.847 €	1.139 €
19	linear	96.953 €	10.308 €	446 €	5.989 €	6.323 €	0 €	6.323 €	90.630 €	-2.450 €	980 €
20	linear	90.630 €	10.308 €	446 €	5.679 €	6.323 €	0 €	6.323 €	84.307 €	-2.140 €	856 €
Summe Jahr 1 bis 10	-	-	98.275 €	4.251 €	92.662 €	110.297 €	42.648 €	152.945 €	-	-151.582 €	60.633 €
Summe Jahr 1 bis 20	-	-	199.831 €	8.643 €	162.255 €	176.075 €	42.648 €	218.723 €	-	-189.790 €	75.916 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	303.030 €	287.879 €	303.030 €	15.152 €	10.662 €	277.217 €
2	degressiv	287.879 €	273.485 €	277.217 €	14.394 €	10.662 €	252.161 €
3	degressiv	273.485 €	259.810 €	252.161 €	13.674 €	10.662 €	227.824 €
4	degressiv	259.810 €	246.820 €	227.824 €	12.991 €	10.662 €	204.172 €
5	degressiv	204.172 €	193.963 €	204.172 €	10.209 €	0 €	193.963 €
6	degressiv	193.963 €	184.265 €	193.963 €	9.698 €	0 €	184.265 €
7	degressiv	184.265 €	175.052 €	184.265 €	9.213 €	0 €	175.052 €
8	degressiv	175.052 €	166.299 €	175.052 €	8.753 €	0 €	166.299 €
9	degressiv	166.299 €	157.984 €	166.299 €	8.315 €	0 €	157.984 €
10	degressiv	157.984 €	150.085 €	157.984 €	7.899 €	0 €	150.085 €
11	degressiv	150.085 €	142.581 €	150.085 €	7.504 €	0 €	142.581 €
12	degressiv	142.581 €	135.452 €	142.581 €	7.129 €	0 €	135.452 €
13	degressiv	135.452 €	128.679 €	135.452 €	6.773 €	0 €	128.679 €
14	degressiv	128.679 €	122.245 €	128.679 €	6.434 €	0 €	122.245 €
15	linear	122.245 €	115.922 €	122.245 €	6.323 €	0 €	115.922 €
16	linear	115.922 €	109.599 €	115.922 €	6.323 €	0 €	109.599 €
17	linear	109.599 €	103.276 €	109.599 €	6.323 €	0 €	103.276 €
18	linear	103.276 €	96.953 €	103.276 €	6.323 €	0 €	96.953 €
19	linear	96.953 €	90.630 €	96.953 €	6.323 €	0 €	90.630 €
20	linear	90.630 €	84.307 €	90.630 €	6.323 €	0 €	84.307 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

12.567 €

Nach Steuern

7.540 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

12.567 € × (1 – 40 %) = 7.540 €

Auswertung

Auswertung

Dashboard

Schnellüberblick

Exit-Szenarien

0 % Wertsteigerung

1 % Wertsteigerung p.a.

2 % Wertsteigerung p.a.

3 % Wertsteigerung p.a.

Cashflow

Cashflow-Berechnung

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

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Cashflow

Cashflow

Cashflow

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Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

linear

linear

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Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Bauzeitzinsen im Verlauf