Antworten auf wichtige Grundfragen

Die Effizienzhaus-Stufe vergleicht ein Gebäude mit einem Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz. Bei einem Effizienzhaus 40 darf der Primärenergiebedarf höchstens 40 Prozent des Referenzwerts betragen. Der Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle ist auf höchstens 55 Prozent des Referenzwerts begrenzt.

Die Zahl 40 ist damit kein Verbrauchswert in kWh und auch keine Garantie für eine bestimmte spätere Heizkostenhöhe. Sie beschreibt einen energetischen Gebäudestandard, dessen Einhaltung von qualifizierten Fachleuten nachgewiesen wird.

Das QNG ist ein staatliches Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude. Betrachtet werden nicht nur Energie und Klimawirkung, sondern unter anderem auch ökologische, ökonomische, soziokulturelle, technische und prozessbezogene Qualitäten.

Für Wohngebäude setzt die Vergabe eine Zertifizierung über ein registriertes Bewertungssystem voraus. QNG kann deshalb sowohl für bestimmte Förderprogramme als auch für die steuerliche Sonderabschreibung relevant sein. Entscheidend ist immer die Zertifizierung des konkreten Gebäudes.

Die Programme 297 und 298 gehören zur Förderung „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“. Programm 297 richtet sich an private Selbstnutzer, Programm 298 unter anderem an Käufer, die eine Wohnung vermieten möchten.

Für ein klimafreundliches Wohngebäude sind aktuell bis zu 100.000 Euro Kredit je Wohneinheit möglich. Mit QNG kann der maximale Kreditbetrag auf bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit steigen. Ob und in welcher Höhe die Förderung genutzt werden kann, wird im konkreten Finanzierungsvorhaben geprüft.

Die KfW-Konditionen können sich kurzfristig ändern. Der Zinssatz hängt außerdem von der gewählten Laufzeit, der Zinsbindung und der Darlehensart ab. Deshalb nennen wir an dieser Stelle bewusst keinen dauerhaft geltenden Beispielzins.

Für eine belastbare Berechnung sollte immer der am Tag der Finanzierungsprüfung verfügbare KfW-Zinssatz verwendet werden. Die endgültige Finanzierung wird über einen Finanzierungspartner beantragt und individuell bestätigt.

Sind sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage pro Jahr zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA abgeschrieben werden.

Bei einem Kauf muss es sich grundsätzlich um eine neue Wohnung handeln, die spätestens bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wird. Hinzu kommen weitere Voraussetzungen, unter anderem zur dauerhaften entgeltlichen Vermietung, zum Zeitraum des Bauantrags und bei aktuellen Neubaufällen zum QNG-Nachweis. Die persönliche steuerliche Nutzbarkeit sollte immer individuell geprüft werden.

Die beiden Beträge haben unterschiedliche Funktionen. 5.200 Euro je Quadratmeter bilden bei den aktuell begünstigten Neubaufällen die Baukostenobergrenze. Wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig.

Die 4.000 Euro je Quadratmeter sind dagegen die maximale Bemessungsgrundlage. Liegen die förderfähigen Kosten höher, aber noch innerhalb der 5.200-Euro-Grenze, wird die Sonder-AfA trotzdem höchstens auf Basis von 4.000 Euro je Quadratmeter berechnet.

Für die Prüfung der Kostenobergrenze ist nicht automatisch der gesamte Kaufpreis maßgeblich. Grund und Boden ist nicht abschreibbar und muss ebenso abgegrenzt werden wie gegebenenfalls andere nicht begünstigte Bestandteile.

Gleichzeitig kann die Flächengrundlage über die reine Wohnfläche hinausgehen: Berücksichtigt werden können beispielsweise zugeordnete Nebenräume, anteilige Gemeinschaftsflächen und Garagen. Alternativ kann die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 herangezogen werden, sofern sie anhand der Bauunterlagen nachgewiesen ist. Deshalb benötigt die Berechnung eine fachgerechte Kosten- und Flächenaufteilung.

Vereinfacht kann einer Wohnung mit rund 50 Quadratmetern Wohnfläche in der projektbezogenen Berechnung eine deutlich größere anteilige Brutto-Grundfläche gegenüberstehen. Darin sind neben der eigentlichen Wohnfläche auch konstruktive Flächen und anteilige Bereiche des Gesamtgebäudes enthalten.

Ein Wert von beispielsweise rund 80 Quadratmetern ist daher nicht automatisch ungewöhnlich. Er darf aber nicht pauschal angenommen werden: Maßgeblich sind die nach DIN 277 ermittelte BGF des Gebäudes, die konkrete Zuordnung und die nachweisbaren Bauunterlagen des jeweiligen Projekts.